権利者側の相続人の一人による申請は保存行為といえるのか？

補助者

売買契約の後に買主が死亡してしまった場合、その登記申請は相続人の一人から保存行為として申請可能なのでしょうか？

本職

当該申請は保存行為に該当し、相続人の一人からの申請も許容されるべきと考えます。

この記事では、登記権利者がその登記申請をする前に亡くなってしまった場合に、相続人の一人から当該申請ができるかどうかについて考察しています。なお、登記義務者側に相続があった場合は、原則として相続人全員の関与が必要です。

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モデルケース

令和４年１０月１日に売主甲は、買主乙に対して売買による所有権の移転がありました。

しかしながら、買主乙は令和４年１２月１日に亡くなってなってしまいました。

Ｂの相続人は、子であるＡとＢです。

上記の事例において、令和５年１月２７日に令和４年１０月１日売買を原因とする所有権移転登記の申請人は、つぎの２パターンが考えられます。

①権利者（亡）乙　上記相続人Ａ・Ｂ　　　義務者　甲
②権利者（亡）乙　上記相続人Ａ　　　　　義務者　甲

①については問題なく登記できますが、では②のようにＢの委任状を取得せずに登記申請を行うことができるのでしょうか？

共有者は、共有物の現状を維持するための行為（保存行為）は、各共有者が単独ですることができるとされています。

これは、保存行為は共有者全員の利益であることから、共有者間で利害対立がないことが根拠とされています。
例えば、共有者の１名が全員の利益になるための登記申請は、保存行為に当たり、共有者の１名からの登記申請が許容されることとなります。

今回の事例で、権利者側の相続があったときに、売買の登記を相続人の１名から申請することが保存行為に該当するかが問題となります。

民法第２５２条（共有物の管理）

共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

当該登記申請は保存行為に該当して、権利者の相続人の１名からの申請で構いません（登記研究１２９号質疑応答）。

また、申請書に記載する相続人の１名だけで構いません（登記研究６４４号カウンター相談）。これは、Ａの記載は登記名義人を表すものではなく、単に申請人である旨の資格を有していることを明らかにするための記載であるためですので、Ｂの記載派では要求されないようです。

一般承継証明情報として添付する戸籍類は、申請人が亡権利者の相続人であることを証明すればいいとされています。すべての相続人の戸籍が必要となると負担が大きいので、負担を軽減させる趣旨であると思われます。

つまり、今回のケースで乙とＡの間に親子関係があるのであれば、親（乙）死亡記載のある戸籍と子（Ａ）の現在戸籍が必要であると考えられます。遺言相続の登記申請の際に添付する戸籍と同列に考えてよさそうです。

登記研究１２９号　質疑応答（要旨）

登記請求権を承継した相続人が登記権利者としてする登記申請は保存行為であり、登記権利者の共同相続人の１名から全員のための登記申請は、受理して差し支えない。

登記研究６４４号　カウンター相談１３２（要旨）

１．甲から乙への売買契約の成立後、乙が亡くなった場合（相続人はＡとＢ）で、その所有権移転の登記が未了のままであるときは、甲から亡乙名義への売買を原因とする所有権移転登記は、Ａが保存行為として申請でき、申請書の記載はＡのみで構わない。

２．当該登記申請をする場合に添付する戸籍は、Ａが乙の相続人であることを証する書面だけで足りる。

下記先例から推測すると、権利者の相続人であるＡに交付されるものと考えます。

ただし、死者名義の登記識別情報を受領したところで、意味がない場面ではあります。

平成１８年２月２８日　民二第５２３号通知（要旨）

被相続人名義への所有権移転登記が未了のまま死亡したため、相続人から当該登記の申請がなされた場合、申請人である相続人に対し、登記識別情報が通知される。

本職

よく考えてみれば当たり前のことかもしれませんが、私自身も迷ったケースです。